Location saisonnière de villas : Fiscalité et Réglementation 2025 en Provence-Alpes-Côte d'Azur

A. Distinction Résidence Principale vs. Résidence Secondaire et Durée Maximale de Location

La législation française opère une distinction fondamentale entre la location d'une résidence principale et celle d'une résidence secondaire. La résidence principale est définie comme le logement habité au moins huit mois par an. Les règles de location saisonnière diffèrent significativement selon cette distinction :

• Résidence Principale : La location en meublé de tourisme est strictement limitée à 120 jours par an. Bien que certaines villes, comme Marseille, n'appliquent pas de suspension automatique des annonces en cas de dépassement, les propriétaires s'exposent à des amendes importantes s'ils ne respectent pas cette limite. À partir du 1er janvier 2025, les communes auront la possibilité de réduire cette durée maximale à 90 jours par an.
• Résidence Secondaire : La loi Airbnb à Marseille est plus flexible, permettant de louer une résidence secondaire toute l'année, dans la limite de huit mois consécutifs pour un même locataire.

B. Obligations d'Enregistrement et Numéro d'Enregistrement

L'enregistrement en mairie est une démarche administrative obligatoire pour la location de résidences principales en meublé de tourisme depuis le 1er octobre 2020 à Marseille. Pour les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du loueur, cette déclaration est également obligatoire dans la plupart des communes.

Suite à cet enregistrement, un numéro d'enregistrement à 13 chiffres est délivré. Ce numéro doit impérativement figurer sur toutes les annonces de location, y compris celles diffusées sur les plateformes en ligne. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des amendes administratives de 10 000 € pour défaut d'enregistrement et de 20 000 € en cas de fausse déclaration ou de faux numéro d'enregistrement.

C. L'Autorisation de Changement d'Usage : Une Nouvelle Exigence en 2025

À compter du début de l'année 2025, une nouvelle exigence majeure entrera en vigueur pour les propriétaires de résidences secondaires louées en courte durée. Ils devront obtenir une autorisation de changement d'usage pour convertir leur logement en usage commercial. Cette demande doit être effectuée auprès de la Direction de l'Urbanisme de la commune et l'autorisation est renouvelable tous les quatre ans. Cette exigence s'applique particulièrement dans les "zones tendues", où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est le plus marqué.

D. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Nouvelles Normes et Sanctions

La performance énergétique des logements est devenue une priorité législative. À partir du 1er janvier 2025, les logements loués en meublés de tourisme situés dans les zones tendues devront impérativement respecter des niveaux minimums de performance énergétique.

• Les biens classés F seront interdits à la location dès 2025.
• Ils seront suivis par la classe E dès 2028, et seuls les biens classés D ou supérieurs seront autorisés à partir de 2034.

Des contrôles rigoureux seront mis en place par les mairies, qui pourront exiger la présentation d'un DPE valide et infliger une amende de 100 € par jour en cas de retard. Si un logement ne respecte pas les normes de décence énergétique, une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 € maximum pourra être appliquée.

E. Règlements de Copropriété et Interdictions Potentielles

Une autre évolution majeure concerne les règlements de copropriété. Ceux établis depuis le 21 novembre 2024 pourront désormais inclure une interdiction explicite des meublés de tourisme. Cette décision pourra être prise par un vote à la majorité des deux tiers des copropriétaires, assouplissant ainsi l'exigence d'unanimité qui était auparavant requise.

A. Statuts LMNP et LMP

La location d'un bien meublé est considérée par l'administration fiscale comme une activité commerciale. Les propriétaires peuvent opter pour deux statuts principaux :

• Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : Ce statut s'applique automatiquement si les recettes annuelles issues de la location meublée restent inférieures à 23 000 € ou ne dépassent pas la moitié des revenus du foyer fiscal. Le statut LMNP permet notamment de bénéficier d'un régime simplifié (micro-BIC) ou d'opter pour le régime réel.
• Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : Si les seuils du LMNP sont dépassés (recettes annuelles supérieures à 23 000 € et représentant plus de la moitié des revenus du foyer fiscal), le propriétaire bascule sous le statut de LMP. Ce statut implique une fiscalité différente, notamment la possibilité de déduire l'intégralité des déficits de ses autres revenus sans limitation, mais entraîne également le paiement de cotisations sociales en tant que travailleur non salarié (TNS).

B. Régime Micro-BIC et ses Évolutions en 2025

Le régime du micro-BIC est une option simplifiée qui permet d'appliquer un abattement forfaitaire sur les loyers annuels perçus, représentant les dépenses de fonctionnement. La Loi Le Meur, dite loi « Anti Airbnb », entrée en vigueur le 1er janvier 2025, a révisé ce régime avec un abaissement du taux de l'abattement fiscal et des plafonds revus à la baisse :

• Un abattement de 50 % est désormais applicable pour les biens classés et les chambres d'hôtes, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels.
• Pour les biens non classés, l'abattement est réduit à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels.

Il existe également une exonération d'impôt sur le revenu si une partie de l'habitation principale est louée de façon habituelle (chambres d'hôtes) et que les revenus ne dépassent pas 760 € par an.

C. Régime Réel d'Imposition : Avantages pour les Propriétaires de Villas de Luxe

Face aux nouvelles règles du micro-BIC, le régime réel d'imposition devient de plus en plus pertinent, voire plus avantageux, pour les propriétaires de villas de luxe. Ce régime permet de déduire des recettes annuelles l'ensemble des charges pour leur montant réel, incluant l'amortissement du bien, les intérêts d'emprunt, les taxes, les frais de gestion, les assurances, et les charges d'entretien. Cette option est souvent plus favorable pour les propriétés de grande valeur qui génèrent des charges importantes, car elle peut conduire à un revenu imposable plus faible, voire à un déficit foncier qui peut être reporté.

D. Autres Taxes : Taxe de Séjour et Taxe Foncière

En plus de l'impôt sur le revenu, les propriétaires doivent s'acquitter de la taxe de séjour et de la taxe foncière :

• Taxe de Séjour : Elle est collectée auprès des locataires par le propriétaire ou la plateforme de réservation, puis reversée à la commune ou à l'Office de Tourisme. Cette taxe contribue au financement des actions de promotion touristique et des infrastructures locales. À Aix-en-Provence, une taxe de séjour additionnelle régionale est appliquée depuis le 1er janvier 2023.
• Taxe Foncière : Elle est due par toute personne propriétaire ou usufruitière d'un bien immobilier bâti.

A. Assurance du Propriétaire

Le propriétaire peut souscrire une assurance multirisque habitation propriétaire non occupant (PNO). Cette assurance couvre la responsabilité civile du propriétaire en cas de dommages causés par un sinistre dans le logement, y compris les éventuels dommages aux voisins ou aux tiers. Elle protège également le propriétaire contre les risques liés à l'occupation temporaire du bien.

En complément, le propriétaire peut également souscrire une assurance responsabilité spéciale villégiature.

B. Assurance du Locataire

Le contrat de location peut imposer au locataire de souscrire une assurance couvrant les risques liés à son séjour. Trois options sont possibles pour le locataire :

• Souscrire une assurance personnelle multirisque habitation avec garantie villégiature.
• Souscrire une assurance spécifique pour la durée du séjour.
• Demander l'ajout de la garantie villégiature à son contrat d'assurance habitation existant.

Il est essentiel de s'assurer que le logement et les éventuels dommages causés à des tiers sont couverts pendant la période de location.