Location Airbnb : Nombre de Jours Autorisés en PACA (Focus Villas)
I. Introduction : Comprendre les Limites de Durée pour les Villas en PACA
Le marché de la location saisonnière de villas en Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA) est dynamique, mais il est encadré par une réglementation complexe et en constante évolution. Pour les propriétaires de villas et les services de conciergerie premium, il est crucial de comprendre précisément le nombre de jours pendant lesquels une villa peut être louée, car ces limites varient selon le statut de la propriété (résidence principale ou secondaire) et la commune.
A. Définition du "Meublé de Tourisme" et Application aux Villas
La législation française définit un "meublé de tourisme" comme un logement meublé (incluant explicitement les villas) loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. La durée de séjour pour un même locataire est limitée à 90 jours consécutifs ou 12 semaines successives .
B. L'Évolution Réglementaire : Impact de la Loi du 19 Novembre 2024
La Loi du 19 novembre 2024, applicable à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, introduit des changements significatifs, notamment en réduisant la durée maximale de location pour les résidences principales. Il est essentiel de noter que les règles peuvent varier considérablement d'une commune à l'autre en PACA, créant un "effet patchwork" réglementaire.
II. Les Limites de Durée de Location Autorisées pour les Villas
La durée maximale de location d'une villa dépend avant tout de son statut : résidence principale ou résidence secondaire.
A. Résidence Principale : La Règle des 120 Jours et le Passage aux 90 Jours (à partir de 2025)
Une résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an.
- Jusqu'à fin 2024 : Une villa classée comme résidence principale pouvait être louée pour une durée maximale de 120 jours par année civile .
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2025 : La Loi du 19 novembre 2024 réduit cette durée maximale à 90 jours par an pour les résidences principales.
- Plateformes de location : Des plateformes comme Airbnb sont autorisées, et dans certaines communes, tenues de bloquer automatiquement les annonces dès que cette limite est atteinte .
- Exceptions : Des dépassements sont possibles en cas de force majeure, raisons de santé ou obligations professionnelles, mais nécessitent une justification spécifique .
B. Résidence Secondaire : Principes Généraux et Conditions Spécifiques
Une résidence secondaire est toute propriété occupée moins de 8 mois par an.
- Principe général : En principe, il n'existe pas de limite nationale au nombre de nuitées par an pour la location saisonnière d'une résidence secondaire .
- Limitation par locataire : Cependant, une villa ne peut être louée au même individu pour une durée supérieure à 90 jours consécutifs .
- Réglementations locales : Ce principe est fortement nuancé par les réglementations locales. De nombreuses communes, en particulier celles situées en "zone tendue" ou comptant plus de 200 000 habitants, exigent des autorisations spécifiques, souvent liées à un "changement d'usage" et à une "compensation".
- Bail Mobilité : Le "bail mobilité" (contrat de 1 à 10 mois, non renouvelable, pour locataires temporaires) peut être utilisé pour les résidences secondaires et permet des périodes de location plus longues que les limites saisonnières classiques, offrant un moyen conforme de contourner la limite de 120 jours (ou 90 jours) applicable aux résidences principales.
III. Réglementation Spécifique en Région PACA pour les Villas
La région PACA présente une mosaïque de réglementations locales, chacune avec ses particularités concernant les jours autorisés.
- Marseille : La durée maximale de location d'une résidence principale sera abaissée de 120 à 90 jours par an dès le 25 avril 2025. Les résidences secondaires peuvent être louées toute l'année, mais avec une limite de 8 mois consécutifs pour un même locataire .
- Nice : Une résidence principale peut être louée pour un maximum de 120 jours par an.
- Cannes : Les résidences principales sont soumises à une limite de 120 jours de location par an . Pour les résidences secondaires, il n'y a en principe pas de limite spécifique de durée de location .
- Aix-en-Provence : Les plateformes ont l'obligation de désactiver les annonces de résidences principales une fois la limite de 120 jours atteinte.
- Autres communes PACA : Airbnb a mis en place l'enregistrement obligatoire pour les logements entiers dans 11 villes spécifiques de la région PACA depuis le 19 octobre 2022, ce qui permet un suivi des jours de location .
A. Absence de Distinction Réglementaire Spécifique pour les Villas
Il n'existe pas de réglementation spécifique sur le nombre de jours autorisés qui serait propre aux villas, par opposition aux appartements ou studios. Les règles s'appliquent de manière générale à tous les "meublés de tourisme", une catégorie qui inclut explicitement les villas . La distinction repose principalement sur le statut de la propriété (résidence principale ou secondaire) et son usage prévu, plutôt que sur le type de logement.
Table 1: Synthèse des Jours Autorisés par Statut de Résidence et par Ville en PACA (à partir de 2025)
| Commune | Statut de Résidence | Limite Max. Jours/An (à partir de 2025) | Limite Max. Jours Consécutifs/Client | Exigence de Déclaration/Enregistrement | Exigence de Changement d'Usage/Compensation | Notes/Particularités |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Marseille | Principale | 90 jours (dès 25/04/2025) | 90 jours | Obligatoire (numéro d'enregistrement) | Non | Amendes élevées (10 000€ dépassement jours, 5 000€ défaut réponse décompte).Pas d'auto-blocage Airbnb. DPE A-E requis pour changement d'usage. |
| Marseille | Secondaire | Pas de limite nationale | 90 jours | Obligatoire (numéro d'enregistrement) | Oui, dès la 1ère propriété (dès 2025).Amende jusqu'à 100 000€ sans autorisation. | Possibilité de Bail Mobilité (max 8 mois consécutifs/locataire).DPE A-E requis. |
| Nice | Principale | 120 jours | 90 jours | Obligatoire (numéro d'enregistrement) | Non | Auto-blocage Airbnb.Double numéro d'enregistrement (usage + taxe). |
| Nice | Secondaire | Pas de limite nationale | 90 jours | Obligatoire (numéro d'enregistrement) | Oui, avec compensation (généralement dès la 2ème propriété). | Coûts opérationnels élevés pour usage commercial.Programme logement étudiant possible. |
| Cannes | Principale | 120 jours | 90 jours | Obligatoire (déclaration "meublé de tourisme") | Non | Vigilance accrue de la ville. |
| Cannes | Secondaire | Pas de limite nationale | 90 jours | Obligatoire (déclaration "meublé de tourisme") | Oui, avec autorisation. | Forte rentabilité durant les événements (ex: Festival de Cannes). |
| Aix-en-Provence | Principale | 120 jours | 90 jours | Vérifier localement pour numéro d'enregistrement | Non | Plateformes désactivent après 120 jours. Taxe de séjour reversée à l'Office de Tourisme. |
| Aix-en-Provence | Secondaire | Pas de limite nationale | 90 jours | Obligatoire (déclaration préalable) | Oui, avec autorisation de changement d'usage. | |
| Autres communes PACA (ex: Bandol, Menton, Martigues) | Principale | 90 jours (dès 2025) | 90 jours | Obligatoire (numéro d'enregistrement dans 11 villes) | Non | Auto-blocage Airbnb dans certaines communes. |
| Autres communes PACA (ex: Bandol, Menton, Martigues) | Secondaire | Pas de limite nationale | 90 jours | Obligatoire (numéro d'enregistrement dans 11 villes) | Vérifier localement (possible compensation) |
IV. Conclusions et Recommandations
La location de villas en courte durée en région PACA est une activité lucrative mais intrinsèquement liée à un cadre réglementaire en mutation rapide. Les propriétaires et les services de conciergerie doivent impérativement naviguer avec précision entre les lois nationales en évolution (notamment la Loi du 19 novembre 2024 applicable en 2025) et les réglementations locales de plus en plus strictes, qui varient considérablement d'une commune à l'autre. La distinction entre résidence principale et secondaire est fondamentale, dictant les limites de durée (90 jours pour les résidences principales à partir de 2025) et les exigences administratives.
Recommandations Actionnables pour les Propriétaires et Conciergeries de Villas Premium :
- Vigilance Réglementaire Hyper-Locale : Ne pas se fier uniquement aux règles nationales. Chaque commune de PACA possède ses spécificités. Une veille réglementaire continue et détaillée est indispensable, idéalement via des contacts directs avec les mairies et les offices de tourisme locaux.
- Classification Rigoureuse du Bien : S'assurer que la villa est correctement classée comme résidence principale ou secondaire, car cela détermine l'ensemble du régime réglementaire applicable.
- Anticipation des Changements Législatifs : Prendre en compte dès maintenant les évolutions de 2025 (limite de 90 jours) et planifier en conséquence les stratégies de location.
En adoptant une approche proactive et en s'appuyant sur une expertise pointue, les propriétaires de villas en PACA peuvent transformer les défis réglementaires en opportunités, assurant ainsi le succès et la durabilité de leurs investissements locatifs premium.